(4강) (중요)소유권이전등기[대법원 1992.11.10, 선고, 92다36373, 판결]

<Point>

매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기 서류를 수
령할 준비를 아니한 경우 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도

 

 

<조문>

 

<핵심 내용>

【판결요지】
가. 쌍무계약인 부동산 매매계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권
이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워
매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고 매도인이 소유
권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을
최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고
한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한
일체의 서류 함은 등기권리증, 위임자 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류
를 말한다.

-> 제544조에 기해 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는

1. 매수인을 이행지체에 빠뜨려야 한다->매수인의 동시이행항변권을 소멸시켜야 한다->매수인에게 소유권이전등기의무를 이행제공해야 한다->그 정도는? 계속적 이행제공+구두제공(이행필요준비완료+통지 및 수령최고)

2. 544조에 따라 상당한 기간을 정해 매수인의 이행을 최고해야 한다. 

3. 단, 매수인의 이행거절, 영구적 불수령 등의 상황에서는 상당한 기간 정하지 않고 바로 계약을 해제할 수 있다. 이 경우는 이행제공조차 필요없다 
나. 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수
령할 준비를 아니한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 할 것이며, 이 경우 매도
인이 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금수령과 동시에
법무사 등에게 위임하여 소유권이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 이행의 제
공은 이로써 충분하다.

->매수인이 '계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하며 수령지체 등을 보일 때' 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비면 충분히 매수인을 이행지체에 빠뜨릴 수 있다->이행의 제공은 구두제공의 정도일 필요도 없다! 매수인의 비협조적인 태도에 기한 예외적 사안. 그러나 대부분 매수인이 비협조적이기에 이런 판례가 계속 나오는 것

 

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【전문】
【원고, 피상고인】->토지 매수인
【피고, 상고인】->토지 매도인
【원심판결】
대전지방법원 1992.7.15. 선고 91나6359 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 대전지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
원심판결 이유에 의하면 원심은 원고가 1989.9.25. 피고로부터 분할 전 충남 (주소 생략) 전 274평 중 94평
을 금 4,512만 원에 매수하면서, 당일 계약금 1,000만 원을 지급하고, 잔금은 같은 해 10.9. 소유권이전등기
소요서류과 상환으로 지급하기로 약정하였다가, 그 후 잔금지급기일을 같은 달 24. 로 연기한 사실을 확정한
다음, 이 사건 매매계약은 원고의 잔금지급 의무지체를 이유로 한 피고의 1990.2.2.자 해제 의사표시에 의하
여 해제되었다는 피고의 주장에 관하여 판단하기를, 피고가 1990.2.2. 원고의 잔금지급지체를 이유로 이 사
건 매매계약을 해제하는 의사표시를 한 사실과 원피고가 그때까지 피고에게 잔금을 지급하지 아니한 사실은 이
를 인정할 수 있으나, 피고가 원고의 잔금지급지체책임을 지워 위 매매계약을 해제하려면 해제의 의사표시 이
전에 잔금지급과 동시이행관계에 있는 소유권이전등기 소요서류의 제공이 있어야 하므로 이 점에 관하여 판
단한다고 하면서, 그 채택증거에 의하여 피고가 소외 1로부터 위 분할 전 토지중 94평을 매수하여 원고에게
전매하면서 위 분할 전 토지에서 위 토지부분을 분할하여 이에 관하여 피고앞으로 소유권이전등기를 경료하
였다가 원고앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 약정하였고, 그 후 피고가 1989.10.6. 위 분할 전 토지에서
이 사건 토지를 분할하여 같은 달 23. 이에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마친 후, 같은 달 31. 

->매도인(피고) 역시 10월 24일 이후에 이행제공했으니 이행기 넘어 이행제공하긴 했음

위 토
지에 관한 등기권리증, 인감증명서, 토지대장등본 등을 준비하여 원고의 대리인인 소외 2에게 제공하면서 잔
금의 지급을 최고하고 위 서류들을 당진읍 소재 소외 3 법무사 사무실에 맡겨 놓았으며, 그 후 1990.2.2. 원
고의 잔금지급지체를 이유로 매매계약해제의 의사표시를 한 사실, 그런데 위 매매계약 당시 작성된 매매계약
서에는 매매목적물이 위 분할 전 토지 중 94평으로 기재되어 있던 관계로 매매목적물을 이 사건 토지로 기재
한 새로운 매매계약서의 작성이 필요하였고, 또 그 계약서에는 그 당시 시행되던 부동산등기법(1991.12.14.
법률 제4415호로 개정되기 전의 것) 제40조 제2항에 따라 과할관청의 검인을 받아야 함에도 불구하고, 피고
는 위와 같은 검인계약서를 준비하지 아니하였을 뿐만 아니라, 대리인에 의하여 등기를 신청할 때에 필요한
위임장 조차도 준비하지 아니한 사실을 인정하고 나서, 

->매도인 역시 이행제공에 불충분한 요소들 有

위 인정사실에 의하면 피고가 원고의 잔금지급지체를
이유로 위 매매계약을 해제하기 위하여는 그가 제공한 판시서류 이외에도 위와 같은 검인계약서를 준비하여
야 하고, 또 대리인에 의한 등기신청에 필요한 위임장도 준비하여야 함에도 불구하고 피고가 이를 준비하지
아니하였으므로 위 계약해제의 의사표시는 그 효력이 없다는 이유로 피고의 위 주장을 배척하였다.

->원심 설시는, 매도인이 매수인의 동시이행항변권을 소멸시키기 위해서는 완전한 이행의 제공이 필요하다고 본 것
쌍무계약인 부동산 매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유
권이전등기서류 교무의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체책임
을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고 매
도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통
지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금
채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 소
유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신
청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것임은 원심의 판시취지와 같다 하겠으나, 그렇다고 하여 매수인의
잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구
비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다 할 것이고, 매수인이 계약의 이행에 비협조
적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는 매
도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 할 것이고, 이 경우에 매도인이 부동산매도용 인감증명
서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금 수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 소
유권이전등기 신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 그 이행의 제공은 이로써 충분하다
할 것이다( 당원 1988.12.6. 선고 87다카2739, 2740 판결; 1991.8.23. 선고 91다13120 판결;
1992.7.14. 선고 92다5713 판결; 1992.7.24. 선고 91다15614 판결 등 참조).
이 사건에 있어서 원심이 인정한 바에 의하면, 피고는 부동산매도용 인감증명을 발급받아 놓았다는 것이므로
피고가 준비하지 아니하였다는 서류 중 위임장은 그 용지에 인감도장을 날인함으로써 쉽게 작성할 수 있는 것
이고, 부동산등기법 소정의 검인게약서 역시 그 용지에 인감도장을 날인하여 쉽게 작성할 수 있는 것인데, 기
록에 의하면 원고는 매매계약 당시 이 사건 토지가 토지거래허가 규제지역에 속하지 아니하였음에도 불구하
고 위 토지가 규제지역에 속하는 것으로 오해하고, 피고에 대하여 특히 토지거래허가절차를 거론하면서 잔대
금의 지급을 거절하여 왔음을 엿볼 수 있는바, 이와 같은 사정하에서 피고가 부동산매도용 인감증명서를 발급
받아놓고, 등기권리증과 인감도장 등을 준비하여 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기 소요서류를 준비하고
있음을 원고에게 통지하였다면 특별한 사정이 없는 한 피고는 일단 그 이행의 제공을 하였다고 보는 것이 옳
을 것이다.
원심이 피고가 제공한 판시 서류들 외에 특히 검인 계약서와 위임장의 준비가 없었음을 이유로 그 피고의 이
행제공을 적법하지 아니한 것으로 판단하였음은 계약해제에 있어 이행제공에 관한 법리를 오해하여 판결결
과에 영향을 미쳤다 할 것이고, 이 저을 지적하는 논지는 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여
법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.